재건축 아파트 조합원 취득세

재건축 아파트 조합원의 취득세는 일반 주택 취득세와 다른 특성을 가집니다. 조합원 유형과 주택 규모에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있어 사전에 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 이 글에서는 재건축 아파트 조합원의 취득세 체계와 주요 고려사항을 살펴보겠습니다.

조합원 구분과 중요성

재건축 조합원은 크게 원조합원과 승계조합원으로 구분됩니다. 원조합원은 재건축 사업 구역 지정 또는 관리처분계획인가일 이전부터 해당 부동산을 소유했던 조합원을 의미합니다. 반면, 승계조합원은 매매나 상속, 증여 등을 통해 원조합원으로부터 조합원 지위를 승계받은 사람입니다.

이러한 구분은 단순한 분류가 아닌 취득세와 양도세 등 세금 부과 기준과 세금 면제 여부를 결정하는 중요한 요소입니다. 특히 승계조합원은 원조합원보다 더 많은 세금을 부담할 가능성이 높습니다.

취득세 부과 시점과 세율

재건축 아파트 취득세는 크게 두 시점에 부과됩니다.

1. 조합원 입주권 취득 시

• 주택 멸실 전: 일반 주택과 동일한 취득세율(1-3%, 다주택자 중과세율 적용 가능)
• 주택 멸실 후: 토지 취득세율(4%, 농어촌특별세와 지방교육세 별도) 적용

2. 신축 아파트 준공 후 - 원시취득세율(2.8%, 지방교육세 별도) 적용 - 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 추가 가능

주목해야 할 점은 원조합원은 신축 건물 완공 시 건물분 원시 취득세만 1번 납부하는 반면, 승계조합원은 상황에 따라 토지분과 건물분을 포함해 2번 취득세를 납부할 수 있다는 것입니다.

원조합원과 승계조합원의 취득세 비교

원조합원과 승계조합원의 취득세 차이는 다음과 같습니다.

구분	건물 완공 전	건물 완공 후
원조합원	일반 주택과 동일한 취득세(해당 시 1-3%)	건물분만 원시 취득세(전용 85㎡ 이하 2.96%, 85㎡ 초과 3.16%)
승계조합원	건물 멸실 전: 일반 주택과 동일한 취득세(해당 시 1-3%) 건물 멸실 후: 토지에 대한 취득세 4.6%	건물분만 원시 취득세(전용 85㎡ 이하 2.96%, 85㎡ 초과 3.16%)

재개발 원조합원 취득세 감면 혜택

2020년 1월 1일 이후 사업시행계획인가를 받은 재개발 사업의 원조합원은 특정 조건을 충족할 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대표적인 조건은 정비구역지정고시일 현재 부동산 소유자이며 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)인 경우입니다.

감면율은 주택 규모에 따라 달라집니다:

• 전용면적 60㎡ 이하: 75% 감면
• 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하: 50% 감면
• 전용면적 85㎡ 초과: 감면 혜택 없음

일시적 2주택에 해당할 경우, 신축 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 감면 혜택을 유지할 수 있습니다.

재건축 아파트 취득세는 복잡한 세금 체계를 가지고 있으므로, 본인이 어떤 조합원에 해당하는지, 어떤 세율이 적용되는지 미리 파악하여 세금 부담을 정확히 예측하는 것이 중요합니다. 정확한 세금 정보는 반드시 세무 전문가와 상담하여 확인하는 것이 좋습니다.